Immobilienmärkte im Überblick
Büromärkte der Top 7, Investment, Preise und Zinsen: Wir fassen die wichtigsten Zahlen aus frei zugänglichen Quellen zusammen und ordnen sie für Immobilien-Investoren und Anleger in Immobilienfonds ein.
Stand: Q3 2026 · aktualisiert am 5. November 2026
Büromärkte Top 7: Die Spaltung wird größer
Berlin und München vermieten deutlich mehr als im Vorjahr, Frankfurt und Köln deutlich weniger. Die Spitzenmieten steigen trotzdem, weil moderne Flächen in Toplagen knapp sind.
Büroflächenumsatz Januar bis September 2026, +1,3 % zum Vorjahr.1
Leerstandsquote im Durchschnitt der Top 7, rund 9,0 Mio. m² stehen leer.1
Spitzenmiete in München je m² und Monat, die höchste der Top 7.1
durchschnittliche Spitzenrendite für Büros in den Top 7, +7 Basispunkte zum Vorquartal.2
Flächenumsatz Januar bis September 2026, Veränderung zum Vorjahr
Düsseldorf: kein Vorjahresvergleich bei JLL.1
Die Top 7 im Vergleich
| Stadt | Spitzenmiete €/m²/Monat | Leerstand | Spitzenrendite Büro | Investment Gewerbe Jan.–Sep., zum Vorjahr |
|---|---|---|---|---|
| München | 62,00 | 8,1 %2 | 4,20 % | 1,7 Mrd. € (+18 %) |
| Frankfurt | 55,00 | 12,1 % | 4,60 % | 839 Mio. € (+52 %) |
| Berlin | 48,00 | 9,3 % | 4,60 % | 1,0 Mrd. € (−56 %) |
| Düsseldorf | 46,00 | 12,0 % | 4,75 % | 963 Mio. € (+26 %) |
| Hamburg | 41,00 | 6,4 %2 | 4,35 % | 1,2 Mrd. € (−7 %) |
| Stuttgart | 40,00 | – | 4,75 % | 295 Mio. € (−23 %) |
| Köln | 32,50 | 5,1 % | 4,70 % | 661 Mio. € (−10 %) |
Spitzenmiete und Leerstand: JLL1, mit 2 gekennzeichnete Werte: BNP Paribas Real Estate. Rendite und Investment: BNP Paribas Real Estate.2
Investmentmarkt
Bis September wurden in Deutschland 23,1 Mrd. € in Immobilien investiert, rund 3 % weniger als im Vorjahr: 17,1 Mrd. € in Gewerbe- und 5,9 Mrd. € in Wohnimmobilien. Das dritte Quartal war mit knapp 4,9 Mrd. € Gewerbe das schwächste des Jahres. Für das Gesamtjahr erwartet BNP Paribas Real Estate rund 32 Mrd. €.3
Die Maklerhäuser zählen unterschiedlich: Die Angaben für die ersten neun Monate reichen von 21,4 bis 23,6 Mrd. €. Wir verwenden je Kennzahl eine Quelle.
Zinsen und Finanzierung
Die EZB hat den Einlagesatz 2026 zweimal angehoben, zuletzt im September auf 2,50 %, und ihn am 29. Oktober bestätigt.4 Die zehnjährige Bundesanleihe rentierte am 27. Oktober bei 3,35 %, nach 3,57 % Ende September.5
Der Abstand zur Büro-Spitzenrendite der Top 7 (4,56 %) beträgt damit nur gut einen Prozentpunkt. Viele Marktbeobachter rechnen deshalb mit leicht steigenden Renditen, also sinkenden Bewertungen.
Preise
Laut vdp-Immobilienpreisindex für das zweite Quartal 2026 stiegen die Preise für Wohnimmobilien um 1,9 % zum Vorjahr, die für Büroimmobilien fielen um 1,2 % bei um 2,7 % höheren Büromieten. In den Top 7 legten die Wohnungspreise im Schnitt um 2,1 % zu, am stärksten in Hamburg (+3,8 %).6 Die Zahlen für das dritte Quartal erscheinen voraussichtlich Mitte November.
Europäische Hauptstädte
Europaweit wurde im ersten Halbjahr weniger Bürofläche vermietet, die Spitzenmieten stiegen aber um 6,2 % zum Vorjahr.7 Im dritten Quartal stiegen die Spitzenrenditen für Büros im Schnitt um 13 Basispunkte auf 5,1 %, in Paris, London, Brüssel und Warschau um je 25 Basispunkte. Stockholm ist mit 3,75 % die Ausnahme, dort sanken die Renditen.8
Entscheidend ist nicht „Büro“, sondern Lage und Qualität des einzelnen Objekts.
Moderne Gebäude in Toplagen profitieren von knappen Flächen, ältere Objekte in Randlagen kämpfen mit Leerstand. Für Immobilien-Investoren und Anleger in Immobilienfonds heißt das: Diese Unterschiede sollten sich im Preis widerspiegeln, auch beim Verkauf einer Beteiligung.
Quellen
- JLL, Büromarktüberblick Q3 2026, 05.10.2026
- BNP Paribas Real Estate, Investmentmarkt Q3 2026 und Bürovermietungsmarkt Q3 2026, 05.10.2026
- BNP Paribas Real Estate, wie 2.
- Europäische Zentralbank, Leitzinsen
- Deutsche Bundesbank, Renditen börsennotierter Bundeswertpapiere, Stand 27.10.2026
- vdp-Immobilienpreisindex Q2 2026, 10.08.2026
- BNP Paribas Real Estate, Office Market Europe Q2 2026
- Savills, European Office Investment Q3 2026, 21.10.2026
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